V Usos

5.1. Usos del Suelo

En todo el ejido municipal y de acuerdo a la división en distritos especificados en el inciso 3.1.1., los usos permitidos y las restricciones que los condicionan, los factores de ocupación del suelo y los requerimientos de estacionamiento y lugar de carga y descarga son los que resultan de las listas de usos para cada distrito consignados en el cuadro de usos (Nº 1).

Con relación a los usos propuestos se plantean las siguientes observaciones:

  • Los usos deben ser entendidos no solamente en sus aspectos potencialmente negativos para cada área, sino también en sus aspectos positivos en cuanto pueden contribuir a consolidar áreas de crecimiento.
  • Con relación a las áreas, fundamentalmente en los sectores de crecimiento, puede ampliarse la gama de funciones compatibles con la vivienda uni y multifamiliar, cuando éstas están debidamente reglamentadas.
  • Con relación a las molestias hay que evitar superposición de reglamentaciones, ya que toda la actividad productiva está sujeta a reglamentaciones específicas de habilitación.
  • Dada la variedad y la velocidad de cambio de los usos que aloja la ciudad, toda enumeración que intente ser exhaustiva en la clasificación de los mismos es ilusoria, interpretando más razonable determinar los usos no admitidos, según el carácter general de las zonas.
  • Cabe indicar que es preciso reconocer que las presuntas incompatibilidades entre usos y zona, para cierto rango de los mismos, son perfectamente salvables si se observan los puntos conflictivos.

5.1.1. Clasificación de industrias y servicios según molestias    
Las industrias y servicios se agrupan en cinco categorías, denominadas “grados de molestias”, según los inconvenientes y molestias que las mismas originan o pueden originar conforme al listado que se detalla en el cuadro “Clasificación de Actividades Industriales según las molestias” (Nº2).

5.1.2. Clasificación urbanística de industrias
Para la determinación de los distritos en los cuales se permitirán los distintos tipos de industrias y servicios mencionados en el cuadro Nº2, se aplicará lo consignado en el cuadro “Clasificación Urbanística de las Industrias” (Nº 3).

5.1.3. Nueva radicación industrial
Para la radicación de nuevas actividades industriales deberán cumplirse, además de los requisitos del inciso 5.1.2., las disposiciones de las leyes nacionales y provinciales que rigen la materia.

5.1.4. Clasificación de depósitos según molestias 
Se definen cinco categorías de “grandes molestias”, según los inconvenientes que los depósitos originen o pueden originar, conforme al estado del cuadro “Clasificación de Depósitos según las molestias “ (Nº4).

5.1.5. Clasificación urbanística de depósitos

Para la determinación de los distritos en los cuales se permitirán los distintos tipos de depósitos mencionados en el cuadro Nº 4, se aplicará lo consignado en el cuadro ”Clasificación Urbanística de los Depósitos” (Nº 5).

5.1.6. Depósitos complementarios de industrias
Los depósitos complementarios de una industria que se localicen en una misma parcela donde se desarrolle la actividad principal se regirán a los fines de la zonificación, por las normas que regulen la actividad principal.

5.1.7. Depósito complementario de comercio minorista y servicios 
Los depósitos complementarios de comercio minorista y servicios que formen parte de la misma unidad de uso y que no superen el 60% de la superficie de dicha unidad, no serán considerados como “depósito” a los efectos de la zonificación.
La superficie total, resultante de sumar la del depósito, la del local de ventas y las dependencias, no podrá exceder la superficie máxima establecida para el rubro correspondiente en cada distrito.

5.1.8. Depósito complementario de comercio mayorista
Los depósitos complementarios de comercio mayorista se ajustarán, a los fines de la zonificación, a lo especificado en los incisos 5.1.4. y 5.1.5.

5.1.9. Dos o más actividades en una misma unidad de uso
Cuando en una misma unidad de uso se desarrollen dos o más actividades permitidas podrán adoptarse, para dicha unidad, las limitaciones de superficies admitidas para la actividad menos restringida, debiendo, a su vez, cada una de las actividades cumplir con las restricciones y exigencias propias de cada una de ellas.

5.1.10. Usos no consignados
  Los usos que no están consignados en los cuadros 1, 2 y 4 deberán ser expresamente autorizados. En esos casos el solicitante deberá presentar una memoria detallada del uso que propone implantar, para que la Municipalidad se pronuncie sobre la inclusión del uso en el presente Código.

5.1.11. Usos y ocupaciones existentes
Los usos y ocupación del suelo que existan y no se ajusten a la presente reglamentación podrán conservarse transitoriamente, siempre y cuando los mismos no representen un conflicto grave en relación al carácter establecido para el área.
Toda solicitud de ampliación y/o reforma deberá evaluarla el Departamento Planeamiento Urbano en función de lo expuesto en el párrafo anterior.

5.1.12. Vivienda unifamiliar
En todas las áreas donde se admiten los usos residenciales se permitirá la construcción, por parcela, de una vivienda compatible con el grupo familiar, aún en los casos que ello no fuera posible en virtud de los indicadores establecidos para la zona. Lo expuesto no rige en los casos que la vivienda sea de uso complementario.

5.1.13. Usos transitorios en terrenos baldíos implantados en las zonas centrales  
Podrá admitirse la instalación de los siguientes usos en condición precaria:
Exposición y venta de equipos deportivos, autos, casas rodantes, embarcaciones, artículos de jardín y camping, piletas de natación, objetos de arte y plantas, debiendo cumplir con las siguientes normas:

  • Superficie cubierta máxima 20m2, altura: 3m.
  • Servicios Sanitarios.
  • Solados y desagües pluviales adecuados.
  • Veredas y cercos correspondientes a la zona.

La autorización provisoria que trata este punto tendrá una duración de dos (2) años, renovable según dictamine la Dirección de Ordenamiento Urbano y Planificación.

5.2 Cuadro de Usos segun Distrito (cuadro Nº 1)

5.2.1. Referencia del cuadro de usos según distritos

  • (*) Permitido.
  • Con las restricciones del distrito para el número de viviendas por lote.
  • Superficie cubierta máxima 200m2.
  • Superficie cubierta máxima 500m2.
  • Superficie cubierta máxima 1.500m2. Máximo desarrollo sobre línea municipal 30m.
  • Solamente los permitidos según cuadro Nº5.
  • Solamente los permitidos según cuadro Nº3.
  • La Comisión Asesora de Planeamiento efectuará en cada caso un estudio para determinar la conveniencia de la localización proyectada.
  • T.F. Tierras del ferrocarril.

Los cuadros se encuentran en formato pdf, haga click aquí para ver los archivos

5.3. Industrias y Depositos

5.3.1. Guía para el manejo de los listados de clasificación de industrias y depósitos.

Este Código distingue entre el uso del tejido urbano para industrias y el uso para depósitos.

El uso industrial esta normado por dos tablas:

  • La que clasifica las actividades industriales según las molestias que originen.
  • La que clasifica desde el punto de vista urbanístico.

Otros dos cuadros a su vez norman el uso del suelo para depósitos:

  • El que clasifica a los depósitos por grado de molestias.
  • El que clasifica a los depósitos desde el punto de vista urbanístico.


a)  Industrias

En el cuadro “Clasificación de actividades industriales según   molestias”, confeccionado de acuerdo al nomenclador CIIU (Clasificación Industrial Internacional Uniforme en todas las actividades económicas), se numeran las actividades industriales según las grandes divisiones siguientes:

  • Industrias manufactureras
  • Electricidad, gas y agua
  • Servicios comunales, sociales y personales

La primera gran división contiene las actividades industriales manufactureras, la segunda las industrias de servicios públicos y la tercera los servicios de reparaciones y limpieza.

  • Grado de molestias
    Cada rubro de actividad lleva a la derecha  un número romano que representa el grado de molestia de la actividad en sí, prescindiendo de las características físicas de las misma.
  • Clasificación
    Para la clasificación de cualquier actividad, una vez definido el grado de molestia de la misma, deberá consultarse el cuadro “Clasificación Urbanística de las Industrias”.
    En el mencionado cuadro se entra con el grado de molestia ya determinado. A tal efecto en la primera fila se encuentran los grados de molestias de I a V.
    En “Restricciones” se consignan los topes de “Superficie Cubierta”, “Superficie de parcela”, “Máximo desarrollo sobre la Línea Municipal” y “Máximo número de operarios”.
    Por último, se indican los distritos en que dicha industria puede ubicarse.
  • Procedimiento
    Con el grado de molestia de la actividad, obtenida según el listado “Clasificación de Actividades Industriales según molestias” y los datos correspondientes de la misma (superficie cubierta, superficie de parcela, desarrollo sobre línea municipal y número de operarios), se determinaran los distritos donde las industrias pueden ubicarse.
    A los efectos de la interpretación de los parámetros se especifica:
    Superficie cubierta: La superficie cubierta total, incluyendo área de producción, depósitos, servicios complementarios, etc.
    Superficie de parcela: La de la ó de las parcelas contiguas en las que se desarrolle la actividad. En caso de existir distintas actividades en una parcela, se considerará la superficie total de la misma.
    Desarrollo sobre Línea Municipal: La medida del frente del local o terreno en el cual se desarrolla la actividad, a nivel de vereda. Si la actividad se desarrolla en otro nivel o no es frentista a la vía pública, se tendrá en cuenta el desarrollo sobre L.M. del acceso.
    Cuando el edificio, el local o el terreno tengan frente a más de una calle, se considerará el tope admitido para cada uno de los frentes en forma individual.
    Número de operarios: El total del personal obrero y técnico, excluido el administrativo.
    Se definen además los siguientes términos:
    Boca de expendio o prestación de servicios directo al público: La venta o el servicio se preste al por menor.
    Cuando se exige boca de expendio o prestación de servicio directa al público, no se invalida la posibilidad de contar con boca de expendio o prestación de servicios al por mayor.
    Boca de expendio o prestación de servicios al por mayor:
    La venta mayorista, el servicio es para empresas. Cuando el referido rubro es exigido, no se invalida la posibilidad de contar también con boca de expendio o prestación de servicios directa al público.

b) Depósitos

Con un mecanismo similar se utiliza el Cuadro Nº 5 de “Clasificación Urbanística de los depósitos” que complementa el Cuadro “Clasificación de depósitos según las molestias”.

Obtenido el grado de molestia, y según las características de superficie de parcela, superficie cubierta y máximo desarrollo sobre L.M. del local, se obtienen los distritos en el cual dicho local puede ubicarse.

5.3.2. Clasificación de industrias y servicios según molestias

Las industrias y servicios se agrupan en cinco categorías denominadas “grados de molestias” según las molestias que las mismas originan o pueden originar, conforme al listado que se detalla en el Cuadro Nº 2.

5.3.3 Clasificación de los depósitos según molestias

Los depósitos se agruparán en cinco categorías denominadas “ Grados de Molestias” según las molestias que los mismos originen o puedan originar conforme al listado siguiente.

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