El Honorable Concejo Deliberante, en uso de sus facultades, sanciona con fuerza de

ORDENANZA

Artículo I: Definición de Términos Técnicos

Significado:

Las palabras y expresiones de éste Código tiene los siguientes significados:

1.1. Relativos al Uso

1.1.1. Conceptos generales:

  • Ampliar: Modificar un edificio aumentando la superficie y/o el volumen edificado; modificar una instalación aumentando la capacidad productiva de la existente.
  • Reconstruir: Edificar de nuevo y en el mismo lugar lo que antes estaba. Rehacer una instalación.
  • Reformar: Modificar un edificio sin aumentar la superficie ni el volumen edificado y sin cambiar su uso y destino. Modificar una instalación sin aumentar la capacidad productiva.
  • Transformar: Modificar un edificio o instalación a fin de cambiar su uso o destino, sin ampliar.
  • Unidad de uso: Ambito compuesto de uno o más locales, que admite un uso   funcionalmente independiente, por ejemplo: departamento, local de comercio, etc.
  • Uso: El uso de un inmueble es la función para la cual el terreno, el edificio o estructuras asentados en él, ha sido diseñado, construido, ocupado, utilizado o mantenido.
  • Uso permitido: El que puede implantarse en un distrito, según las prescripciones de estas normas.
  • Uso complementario: El destinado a satisfacer, dentro de la misma parcela, funciones necesarias para el desarrollo del uso principal.
  • Uso condicionado: El que está sujeto a requisitos de ubicación, de tamaño, condiciones ambientales, etc., según cada distrito.
  • Usos requeridos: Son aquellos que se consideran complemento necesario de los usos que se permiten implantar para asegurar su funcionamiento, evitar molestias y garantizar fluidez de tránsito.
  • Uso admisible especial: Es aquel que, sin pertenecer a las categorías que abarcan los usos permitidos y/o complementarios, puede ser admitido por razones que justifiquen su localización bajo condiciones especiales. En estos casos el peticionante deberá presentar una memoria que justifique la calificación de uso admisible y el Departamento Planeamiento Urbano otorgará el certificado con las condiciones a que deberá ajustarse o lo denegará, si el caso propuesto se incluye en la categoría de uso no permitido.
  • Uso no permitido: El que por sus características no es compatible con el carácter de un distrito.
  • Uso no conforme: Cualquier actividad que se desarrolle en una parcela en el momento en que estas normas tengan vigencia y que no cumpla con las mismas según el distrito en que esté ubicado.

1.1.2 De los tipos de uso:

  • Artículos de limpieza: Locales donde se efectúa la venta y distribución de jabones, detergentes, solventes, cepillos, escobas, trapos, etc.
  • Biblioteca local: Establecimiento de jerarquía regional o nacional donde se reúnen libros, revistas, periódicos o discos, etc. Implica la existencia de un depósito de grandes dimensiones.
  • Cochera: Unidad de estacionamiento de automotores definida en superficie dentro de un garaje.
  • Construcción clase I – Minorista: Exposición y venta sin depósito. Local donde se efectúa la venta minorista de materiales de construcción con exhibición de muestras y por el sistema de envíos.
  • Construcción clase II – Minorista: Exposición y venta con depósito, sin materiales a granel. Local y espacio descubierto donde se efectúa la venta al público de materiales de construcción, excluyendo los pulverulentos y granulares no envasados.
  • Construcción clase III – Minorista: Exposición y venta con depósito. Local y espacio descubierto donde se efectúa la venta de toda clase de materiales de construcción sin ninguna exclusión.
  • Dispensario: Establecimiento donde se realizan actividades de medicina preventiva y sanitaria de promoción de la salud.
  • Educación pre-primaria: Establecimiento oficial o privado destinado a niños entre 4 y 6 años.
  • Educación primaria: Establecimiento oficial o privado donde se imparte enseñanza obligatoria a niños entre 6 y 14 años.
  • Educación secundaria: Establecimiento oficial o privado donde se imparte enseñanza a aquellos que han recibido enseñanza primaria completa.
  • Educación Superior: Establecimiento donde se proporciona el tercer nivel de preparación del sistema educativo. La enseñanza puede ser universitaria o no universitaria, oficial o privada.
  • Escuela diferencial: Establecimiento donde se imparte enseñanza especial a niños y jóvenes con deficiencias psicofísicas.
  • Expreso de carga liviana: Local donde se prestan servicios de transporte de carga liviana, que incluye paquetería y encomiendas. No incluye depósito de mercaderías.
  • Garaje: Edificio o parte de un edificio destinado a guardar uno o más vehículos automotores, tanto para transporte de personas o de carga, con función exclusiva o complementaria de otros usos.
  • Grandes tiendas: Establecimiento minorista, organizado en secciones, que vende toda gama de artículos de uso personal u hogareño y que no opera por el sistema de autoservicio.
  • Guardería Infantil: Local destinado al cuidado de niños menores de 4 años.
  • Hospital: Establecimiento público o privado donde se brinda atención de recuperación de la salud a pacientes internados o no.
  • Infraestructura de servicios públicos: Son aquellas instalaciones que cumplen servicios de distribución de energía, agua potable, evacuación de aguas servidas, etc.
  • Instituto de Investigación: Establecimiento donde se realizan estudios de carácter científico y/o técnico; puede ser sin laboratorio o con laboratorio (físico, químico, biológico, etc.)
  • Instituto o Academia: Establecimiento donde se dictan cursos oficiales o privados que, por sus características, en cuanto a duración y contenidos, no forman parte de los niveles regulares.
  • Lugar para carga y descarga: Espacio cubierto, semicubierto o descubierto donde deben efectuarse las operaciones de carga y descarga de vehículos, inherentes a las actividades que allí se desarrollan.
  • Mercado y feria internada: Local para la venta minorista simultánea, dividido en secciones comercialmente independientes de sustancias alimenticias en general, bebidas envasadas, artículos de tienda, tocador, bazar, menaje y limpieza, inflamables de primera categoría (o sus equivalentes en otra categoría) para uso doméstico, en cantidades que no excedan los 150 lts., alimento para animales domésticos, plantas, flores, semillas, etc.
  • Módulo de estacionamiento: Superficie necesaria para la guarda o estacionamiento de un automóvil y su desplazamiento en el lugar destinado a ese uso, de tal modo que el ingreso y el egreso desde y hacia la vía pública se pueda hacer con un  vehículo en marcha adelante y sin movilizar otro vehículo.
  • Oficina Pública con acceso de público: Local o edificio de la administración pública nacional, provincial, municipal o de entidades descentralizadas, empresas o sociedades del estado con afluencia masiva de público.
  • Oficina Pública sin acceso de público: Local o edificio de la administración pública nacional, provincial, municipal o de entidades descentralizadas, empresas o sociedades del estado en el cual se efectúan tareas técnicas, administrativas o científicas, con una afluencia reducida de público.
  • Playa de estacionamiento: Parcela, edificio, estructura o una de sus partes destinado a los automotores que deben estacionarse por un tiempo limitado, no mayor de 24 hs. Puede ser pública o privada; de explotación comercial o a título gratuito o como servicio complementario de otro uso.
  • Supermercado ( Ordenanza 11484) : Establecimiento minorista que reúna las siguientes características:
    • Sus compras, ventas y administración son dirigidas por una sola empresa o propietario.
    • Venda obligatoriamente la gama de productos alimenticios que por reglamentación se establezca, artículos de limpieza, bazar y menaje, indumentaria, etc.
    • Tenga un local de venta no inferior a 400 m2  para los ramos obligatorios.
    • Tenga una superficie destinada a depósito, acondicionamiento de mercaderías e instalaciones frigoríficas superior a 200 m2.
    • Opere con el sistema de ventas de autoservicio y registre sus ventas por medios mecánicos.
    • Tenga una superficie de estacionamiento > superficie total proyectada x 0,70.
    • Tenga un espacio para carga y descarga > 10% de la superficie total proyectada.
  • Supermercado total (Ordenanza 11484): Establecimiento minorista que reúna las siguientes características:
    • Sus compras, ventas y administración son dirigidas por una sola empresa o propietario.
    • Venda obligatoriamente la gama de productos alimenticios que por reglamentación se establezca, indumentaria, artículos de limpieza, higiene, menaje y productos de ferretería, etc.
    • Opere en un local de ventas de una superficie superior a 1000 m2 cubiertos.
    • Tenga una superficie destinada a depósito, acondicionamiento de mercaderías e instalaciones frigoríficas superior a 300 m2 cubiertos.
    • Opere con el sistema de ventas de autoservicio y registre sus ventas por medios mecánicos.
    • Tenga una superficie de estacionamiento > superficie total proyectada x 0,80.
    • Tenga un espacio para carga y descarga > 10% de la superficie total proyectada.
  • Autoservicio de productos alimenticios ( Ordenanza 11484): Establecimiento minorista que reúna las siguientes características:
    • Sus compras, ventas y administración sean dirigidas por una sola empresa o propietario.
    • Venda obligatoriamente la gama de productos alimenticios que por reglamentación se establezca.
    • Tenga un local de ventas no inferior a 150 m2 para los ramos obligatorios.
    • Tenga una superficie destinada a depósito, cámaras frigoríficas y preparación y acondicionamiento de productos no inferior a 45 m2.
    • Opere por el sistema de ventas de autoservicio y registre sus ventas por medios mecánicos.
    • No se exigirá superficie para estacionamiento.
    • Tenga un espacio para camión con superficie mínima para carga y descarga de 30m2 .
  • Centro Comercial (Ordenanza 11484): Establecimiento que reúna las siguientes características:
    • Posea supermercado o supermercado total con galerías comerciales y/o grandes tiendas y/o comercio mayorista de productos alimenticios no perecederos y/o patio de comidas y/o servicios, etc.
    • Se desarrolle en una parcela superior a 10.000m2.
    • Tenga una superficie de estacionamiento > superficie total proyectada para supermercado o supermercado total x 1,00. Otros usos complementarios según Código de Planeamiento Urbano.
    • Tenga una superficie para carga y descarga > 10% de la superficie total proyectada para supermercado o supermercado total. Otros usos complementarios según Código de Planeamiento Urbano.
  • Autoservicio de productos no alimenticios: Establecimiento que reúna las siguientes características:
    • Sus compras, ventas y administración sean dirigidas por una sola empresa o propietario.
    • Tenga un local de ventas con una superficie superior a 150 m2 para los ramos obligatorios .
    • Tenga una superficie destinada a depósitos no menor de 50 m2 para los ramos obligatorios.
    • Venda obligatoriamente algunos de los siguientes ramos:
      Ferretería, pinturería, perfumería, cosmética e higiene personal, artículos de limpieza, bazar, menaje, librería, papelería y artículos escolares.
    • Opere por el sistema de autoservicio y registre sus ventas por medios mecánicos.
  • Estación Terminal en líneas de Transporte Público Urbano Automotor: Lugar fuera de la vía pública donde comienzan o terminan sus recorridos los vehículos de líneas dedicadas al transporte público de pasajeros, sin equipajes, que unen distintos lugares situados dentro de la ciudad de Bahía Blanca.

1.2. Relativos al Terreno

  • Cota de la manzana: Nivel del punto más alto de la Línea Municipal de la manzana determinada por el Departamento Catastro.
  • Cota de la parcela: Nivel de cordón de la calzada, existente o futuro, más el suplemento que resulta por la construcción de la vereda, con la pendiente reglamentaria del 2 %, medido en el punto medio de la línea municipal que corresponde al frente de la parcela.
  • Frente de parcela: Línea comprendida entre las divisorias laterales y que limita una parcela con la vía o lugar público.
  • Línea divisoria lateral de la parcela: La que intersecta la línea municipal o la línea divisoria de fondo.
  • Línea divisoria de fondo de la parcela: La que completa el cierre del polígono definido por las líneas divisorias laterales y la línea de frente
  • Línea municipal: Línea que deslinda la parcela de la vía pública actual o la línea señalada por la Municipalidad para la futura vía pública.
  • Línea municipal de edificación: La que limita el área edificable de la parcela en el frente de la misma. Dicha línea coincidirá con la línea municipal, salvo cuando se exigiere retiro obligatorio.
  • Línea municipal de esquina:  Línea de edificación de las esquinas cuya traza es perpendicular a la bisectriz del ángulo formado por las líneas municipales concurrentes y cuya dimensión depende de dicho ángulo.
  • Ochava: Ver línea municipal de esquina
  • Parcela: Superficie de terreno designada como tal en planos registrados por la autoridad competente.
  • Nivel del cordón: Cota fijada por la Municipalidad para el cordón de la calzada, en el punto que corresponda con el medio del frente de parcela, y referido al plano de comparación para la nivelación general de la ciudad.
  • Parcela de esquina: La que tiene, por lo menos, dos lados adyacentes sobre distintas vías públicas.
  • Parcela intermedia: Aquella que no es “parcela de esquina”.
  • Parcela pasante: Aquella conectada por dos frentes opuestos a la vía pública.
  • Predio: Ver parcela.
  • Vía Pública: Espacio de cualquier naturaleza abierto al tránsito peatonal o vehicular por la Municipalidad e incorporado al dominio público.

1.3. Relativos al Tejido Urbano

  • Altura de la fachada: Medida vertical de la fachada principal tomada sobre la línea municipal de edificación, a partir de la cota de la parcela.
  • Altura máxima de edificación: En las zonas en que se especifica una altura máxima de edificación, ésta será medida desde el nivel de cordón hasta la cota de azotea terminada sobre el último local habitable.
  • Altura de Edificación: A los fines de la altura máxima los entrepisos serán considerados como pisos.
  • Basamento: Parte del edificio construido sobre el nivel del terreno, sobre el cual se asientan los volúmenes sobre-elevados y retirados del mismo edificio.
  • Centro Libre de Manzana: Espacio central de una manzana delimitada por los planos verticales que pasan por las líneas de frente interno.
  • Edificio: Cualquier estructura construida para albergar personas, animales o bienes muebles de cualquier clase y que está fijada al suelo en forma permanente.
  • Edificio entre medianeras: El que puede extenderse hasta las líneas divisorias laterales de la parcela.
  • Edificio de perímetro libre o torre: Aquel cuyos paramentos, desde el nivel del suelo o por encima de la altura permitida para el basamento, están retirados de las líneas divisorias de la parcela, según las relaciones de altura y distancia establecidas en estas normas.
  • Espacio urbano: Espacio comprendido entre los volúmenes edificados de la ciudad, que permite lograr aceptables condiciones de iluminación y ventilación en los ambientes habitables.
  • Fachada de contrafrente: Paramento exterior de un edificio que delimita su volumen hacia el interior de la manzana.
  • Fachadas laterales: Paramentos exteriores de un edificio que delimitan su volumen hacia las parcelas laterales.
  • Fachada principal: Paramento  exterior de un edificio que delimita su volumen hacia la vía pública, aunque la traza del mismo no coincida con la línea municipal o con la línea municipal de edificación.
  • Factor de Ocupación (F.O.T.):  Número que, multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie cubierta útil edificable.
    Determinados usos requieren para su desarrollo naves de una sola planta pero de gran altura. En esos casos y a los efectos de la aplicación del F.O.T. se considerará una planta por cada 9m. de altura, medidos desde la cota de la parcela. Se incluyen aquí todos los usos industriales y otros, tales como depósitos cubiertos, estaciones de servicio, etc.
    En el cómputo F.O.T. no se incluye:
  • Cuartos de máquinas, tanques, depósitos y lavaderos en las azoteas y superficie de muros.
  • Planta libre. Defínese como planta libre la totalidad de la superficie del   edificio ubicada en cualquier nivel, con dos (2) lados como mínimo abiertos y que no constituya ningún tipo de local habitable.
  • Las construcciones por debajo de la cota + 1,50 m., medidos a partir de la cota de la parcela, siempre que no constituyan locales de habitación o trabajo, debiéndose cumplir bajo ese nivel todas las disposiciones sobre iluminación y ventilación de locales, como así también lo correspondiente a retiros.
  • Las superficies requeridas para guarda de vehículos o cocheras, logradas por superficie cubierta.

 

  • Factor de ocupación del suelo (F.O.S.): Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con los usos establecidos.
    Se establece el siguiente procedimiento para computar la superficie cubierta en la aplicación del F.O.S.:

 

  • La superficie se determinará por la envolvente de la proyección de las plantas del edificio.
  • En los lotes afectados por el retiro obligatorio para el ensanche de calle, se computará la superficie de la parcela original.
  • No se computará toda superficie en voladizo no accesible hasta un (1) metro de ancho.
  • Por debajo del nivel de cota + 1,50 m. se podrá utilizar el lote en su totalidad. Las construcciones por debajo de esa cota no serán computables siempre que no constituyan locales de habitación o trabajo, debiéndose cumplir bajo ese nivel todas las disposiciones sobre iluminación y ventilación de locales, como así también lo correspondiente a retiros.
  • Línea de frente interno:  Traza del plano, que paralelo a la línea municipal, limita la edificación permitida en una parcela con el centro libre de manzana, su ubicación quedará definida según lo dispuesto en el artículo 4.1.
  • Manzana: Superficie de terreno delimitado por vía publica o vía férrea y/o registrada como tal por el Departamento Catastro.
  • Superficie cubierta: Total de las sumas de las superficies parciales de los locales, entre suelos, voladizos y pórticos de un edificio, incluyendo la sección horizontal de muros y tabiques en todas las plantas, hasta las líneas divisorias laterales de la parcela.
  • Tejido urbano: Relación entre los volúmenes edificados y el espacio urbano.

 

1.3.1. Ascensores

Para edificios superiores a los 12m. se exigirá ascensores.

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